先占

先占,指以拥有相关土地为目的,通过占有来取得并不属于任何人的财产或在无人主张的土地上的财产。

因此,它是一种完全因获得特定资产/权利而取得财产的方式,其中,(1)资产/权利的拥有权系自然取得,且(2)资产/权利(因未曾为任何人拥有,或者因其拥有人已不再拥有)缺少已知拥有人。因此,《民法》第610条中规定,此类型的财产取得可类比为“待渔猎的动物、待挖的财宝以及待拾取的财产”。

然而,由于西班牙法律(2003年11月3日第33号《公共管理法》第17.1条)赋予国家拥有无主房地产资产的权利,因而无法通过先占来取得房地产。因此,本出版物不对通过先占取得所有权的方式进行更详细的分析。

时效或取得时效(usucapión)

时效或取得时效,指在具体时间范围内按照法律规定通过以拥有人身份持续占有,而取得对物所有权和权利(包括物品及房地产)(《民法》第1930条)。

这种取得方式的历史渊源是罗马法,在西班牙法律体系中体现为两种形式:

a)常规时效(《民法》第1940条)意味着,在法律规定的期间内,所有权必须为善意取得且所有权必须有效;

b)非常规时效,规定了在不满足上述要求的情况下,须以更长占有期间代替,这一点我们将在下文中进一步说明。

以下是通过时效或取得时效获取财产所需的四个基本要求:

a)占有,须(1)作为财产的拥有人或相关权利人(不包括作为租客或仅作为使用者的占有);(2)公开;(3)并非强制取得;且(4)在法律规定(《民法》第1941条)的期间内持续占有且不中断。

需要着重强调的是,该等占有可被自然中断(丧失占有超过一年)或民事中断。民事中断的发生指,拥有人重新主张该财产、启动司法程序、打破不作为的状况,或者占有人明确或暗示性地承认对拥有人有利的权利。

b)占有人的善意,是对常规时效的具体要求,可以从两种意义上理解:在积极的方面上,占有人相信物业出让人为真正的拥有人,因此能够出让该财产;消极地看,占有人可能会面临该取得方式存在瑕疵因而转让可能无效的情形。

c)所有权适当,指该所有权转让适当(包括如,购买、置换及赠与)、真实、有效。因此,出让人如为拥有人,则具备充分权利转让财产所有权。

d)拥有期间不中断,即:

  • 物品的时效为,善意占有三年或者在无任何其他额外要求的前提下,占有六年(《民法》第1955条)。
  • 房地产的时效为,针对在世者(attendants),占有10;针对不在者(absentees,即生死不明者),善意且具备产权,占有20;或者在对产权或善意与否不作规定,亦不区分在世者与不在者的情况下,占有30

依法取得财产

法律规定,在一些情形下,根据特定事实或行为,可以取得财产,因而财产的取得并不以利害关系人或可能拥有财产的获得者的意愿来决定,而可能在其不知情的情形下自动(ipsoiure)完成。

因此,在一些附加案件中,以下情形可以被定义为依法取得财产:如在主要财产上自然或人工添加附带的物品(例如,土地产出的果实、土地上的建筑或因河流冲击作用而增加的土地)。

赠与

西班牙《民法》第618条将赠与定义为,赠与人将财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的自由行为。

动产赠与和不动产赠与的形式存在根本性区别。动产赠与适用形式自由原则,可以以口头或书面形式赠与,既可以公开赠与也可以私下赠与(《民法》第632条);不动产赠与有严格的形式要求,即采用公契形式,如未获得公契,则属无效,不具有任何法律效力(《民法》第633条)。同时,公契应清晰地载明受赠人接受赠与。

世袭继承(遗嘱或无遗嘱)

(La sucesión, testada e intestada)

继承、“死因赠与”(mortis causa)或承袭,一般指继承人继承或接替该个人一切未因身故而消灭的法律关系、权利及义务,并因此成为该个人身故后所有相关财产及权利的拥有人。

西班牙普通法规定了两种形式的继承:

a)根据身故者的意愿(testamentaria)所立遗嘱,在无强制继承人的情形下可自由订立;在存在强制继承人的情形下,继承人按照继承顺序限制为:儿女及后代、父母及祖先;且在任何情况中,鳏夫或寡妇都可成为继承人人选;

b)无遗嘱(intestada),如无有效合法遗嘱,则相关继承应遵照法律规定。

本出版物重点分析在商业市场获取财产的问题,因此不对继承问题展开讨论。另一方面,该问题较复杂,因为西班牙普通法和属地权利层面的规定广泛,特点各异,且部分法律仅适用于特定地区。

基于特定合同,通过交付取得财产

西班牙法律不同于其他法律体系,比如法国法律,可被定义为合意转移,即只要通过合意(通常在合同中载明),转让即被认可。后续的交付也并非转移的构成要件,而只是对契定义务的执行或履行。

西班牙法律则秉承所谓的“产权和形式理论”(teoría del título y el modo),即所有权转移需要两个基本要件:

(1)双方间涉及地产转让(例如购买、置换、转让抵债)的房地契、合同或商业协议;及(2)形式,即可在现实或虚拟场景中将财产转让或交付予获得者:

a)交付或实际转移,如为实物,即进行实际交付;如为房地产,则经出让人出面和认可,由获得者作出接管财产的实质行为。

b)交付或观念交付,即,无须交付的实质行为或者具体/实际的接管,但进行了特定象征性的交付行为,例如,交付转让财产的代表事物(即房屋的钥匙)或者对转让土地的分配或预定。《民法》第1462条规定了买卖协议中观念交付的具体情形,确立了在通过公契出售时,该契据等同于相关出售财产的交付行为,除非该契据载明相反内容。

两要件(产权和形式)缺少任何其一,地产转让就不能进行。如在转移时缺少产权,则或仅构成占有权转移,而不构成财产转让;如双方间缺少交付或形式,则仅为契约或义务关系,财产转移只有在交付发生时方可完成。

因此,西班牙法律并未强制要求,在转移和取得财产时,需要在土地登记处登记(例外情形,如抵押),但是法律要求一定要符合产权和形式的规定。物权法问题(视情形)不涉及土地登记处,如下文所述,后者仅限于通过登记对抗第三人公布实际所有权,并给予业主对抗第三人的善意保护。